━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
資産承継総合コンサルティング企業が提供する「資産承継に関する総合レポート」
　　□■□■□■□■□　資産承継研究所レポート　■□■□■□■□■　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　平成15年5月号　
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
●発行：株式会社資産承継研究所 　●発行日：不定期発刊
　　　　〒530-0047大阪市北区西天満４丁目１２番１１号９０２
　　　　TEL：06-6363-5451　　FAX：06-6363-5441　
E-mail：<info@sisan110.jp>
●編集責任者：猪股豊
※レポートに関するお問い合わせは上記までお願いします。

＝−【目次】＝−＝−＝−＝−＝−＝−＝−＝−＝−＝−＝−＝−＝−＝−＝−＝
■資産承継研究　資産管理としての基礎調査（１）
■資産承継対策　遺言
＝−＝−＝−＝−＝−＝−＝−＝−＝−＝−＝−＝−＝−＝−＝−＝−＝−＝−＝

==========================================================================
■資産承継研究　資産管理としての基礎調査（１）
==========================================================================
資産承継・資産管理・資産活用の基本は基礎調査にあります。基礎調査項目は多岐に
わたります。資産管理台帳を整備・充実させる必要があります。
----------------------------
【１】基礎調査　＜基礎資料＞
----------------------------
（１）相続税試算書等
　　　・ 第１表（税額）
　　　・第１１表（不動産）
　　　・第１３表（金融資産）　　
　　　・第１５表（債務）
　　　・借地人・借家人のリスト
　　　・地代・家賃のリスト
（２）遺産分割協議書（案）
（３）測量図・賃貸借契約書
（４）固定資産税の名寄帳
（５）物件所在地図
（６）保険証券

＜調査内容＞
（１）法務局調査
　　　・１７条地図
　　　・公図
　　　・土地登記簿謄本・建物登記簿謄本・建物図面
　　　・地積測量図
（２）行政機関調査
　　　・道路の種類
　　　・道路の建築基準法上の扱い
　　・認定番号
　　　・路地状敷地の制限
　　・官民協議の有無
　　　・水路（道路幅員との関係）
　　・認定幅員
　　　・現況幅員
　　・都市計画法上の制限
　　・建築基準法上の調査
　　・その他関係法令に基づく調査
　　・固定資産税課税地図
（３）農業委員会
　　・農地法上の制限
　　・水利組合等
（４）不動産鑑定協会等
　　・不動産取引事例
　　・不動産賃貸事例
（５）現地調査
　　 ・地域要因・個別要因
　　・民力・地勢
　　・権利者意向
　　・境界・境界杭
（６）水道局・下水道局・ガス会社
　　・埋設管調査

＜分析内容＞　　　　　　　　　
（１）相続税・贈与税の課税実務上の価額試算　　　　　　　
（２）相続税額の試算　　　　　　
（３）納税シフトの検討　　　　　
（４）物納条件整備シフトの検討　
（５）不動産実勢価格の検討　　　
（６）不動産適正地代の検討　　　
（７）有効活用の検討
（８）金融資産構成分析
（９）総合リスク分析

＜作成資料＞　　　　　　　　　
（１）相続税・贈与税の課税実務上の価額試算書　　　　　　
（２）相続税額の試算書　　　　　
（３）納税条件整備提案書　　　　
（４）不動産実勢価格報告書
（５）不動産適正地代報告書　　　
（６）権利者別管理台帳
（７）資産管理台帳
（８）収益分析報告書
（９）リスク分析報告書
（10）資産承継事業計画書

　以上の基礎調査をもとに資産構成と現状が分析されます。しかし、外観分析であり
潜在的な問題点までを把握できてはいません。特に権利者側に内在する問題点につい
ては顕在化していないといえます。権利者側の相続問題や債権債務問題等です。この
問題は権利者との折衝により明らかにされる場合が大半です。

----------------------------
【２】物納条件整備調査
----------------------------
＜調査内容＞　　　
（１）物理的要因
　　・境界・利用区分不明確
　　 ・建物・構築物等の越境等
　　 ・接道・敷地等の画地条件
　　 ・給排水管等埋設状況
　　 ・利用区分阻害要因の存在
（２）権利的要因
　　 ・賃貸借契約書なし
　　 ・権利者未確定
　　 ・建物名義の不一致
　　 ・転貸・譲渡
　　 ・制限物権付着
　　 ・複数権利者の存在
　　・共有名義の分割
　　 ・権利関係阻害要因の存在
（３）地代賃料等の収益的要因
　　 ・低廉地代賃料
　　 ・近隣相場不均衡
　　 ・供託・不払い等
　　 ・収益性阻害要因の存在
（４）その他要因　　　　　　　
　　　・測量の可能性
　　 ・権利者の協力度　　　　

＜分析内容＞　　　　　　　　
（１）物納適否の分析　　　　　　
（２）物納条件整備難易度分析　　
（３）納税シフトの検討　　　　

＜作成資料＞　　　　　　　　　
（１）物納条件整備報告書　　　　
（２）納税条件整備計画書
（３）測量整備計画書　　　　　　

　資産承継環境の整備（納税リスクの検討）を前提に資産活用等の対策が可能となり
ます。しかし、境界確定の可能性や権利者の協力姿勢等は把握できていません。資産
管理の中で解決していく問題です。この意味でも資産管理が基本となります。

==========================================================================
■資産承継対策　遺言
==========================================================================
----------------------------
公正証書遺言　
----------------------------
　法務大臣によって任命された国家公務員公証人に作成、保管してもらうのが公正証
書遺言です。遺言者は公証人を訪ねて遺言書を作成してもらいます。病気などで外出
できない場合は、病院や自宅などに公証人に出張してもらいます。公証人は証人２人
以上の立ち会いのもとで遺言者から遺言の内容を聞き、法律の規定にしたがって遺言
書を作成します。
完成した遺言書の原本は公証役場に大切に保管され、遺言者にはまったく同じものが
正本として渡されます。万が一遺言者が紛失しても、原本を預けてあるので大丈夫で
す。
内容を変更したくなった場合は、公証役場でいつでも変更することができます。


★１．公正証書遺言作成の注意点

＜必要書類等＞
　遺言者の実印、印鑑証明書１通（６か月以内のもの）、戸籍謄本、抄本、住民票、
不動産登記簿の謄本または抄本、固定資産税評価証明書などを準備しておく必要があ
ります。
　また、病気や老齢などの場合は、後日遺言能力について疑義を抱かせないようにす
るため、正常な意思能力を有していることの診断書を取っておくことが望ましいでしょ
う。

＜証人の選び方＞
　遺言が公証人によって正しく作成されるかどうかを確認するため、２人以上の証人
の立ち会いが必要です。証人は弁護士、医師、血縁関係のない友人などにたのむとよ
いでしょう。
　なお、つぎの人は法律によって証人になれません。
　●未成年者
　●推定相続人、受遺者とその配偶者、直系血族
　●公証人の配偶者、４親等内の親族、書記、一雇人
　　これらの人を証人にした言は無効になります。

＜公正証書遺言作成の手順＞
（１）二人の証人の立ち会い　第三者
（２）遺言者が遺言内容を公証人に伝える
（３）公証人は遺言者の口述を筆記し、遺言者と証人に読んで聞かせる
（４）遺言者と証人は筆記が正確な事を承認した後、それぞれ署名・押印する
（５）公証人が民法にしたがって作成したものであることを附記して、署名・押印
　　　する
（６）原本は公証役場に保管・正本は遺言者が保管

----------------------------
秘密証書遺言
----------------------------

　自筆証書遺言と公正証書遺言の折衷案が秘密証書遺言です。
この方法ならば、かならずしも自分で遺言を書く必要はありません。他人の代筆でも
ワープロや印刷でもかまいません。ただ、遺言者の署名が必要なので、病気などのた
めに文字が書けない場合は作成できません。
　遺言書は封筒に入れて封印し、遺言書が収められていることを公証人１人と証人
（資格がない人は公正証書遺言の場合と同じ）２人以上の立ち会いで、公正証書の手
続きで公証します。
　ただし、秘密証書遺言の欠点として、公証人や証人は内容を知らないところから、
遺言の内容に不備な点があれば無効になったり、争いがおこったりする可能性があり
ます。また、遺言者が自分で保管しなければならないので、紛失や隠匿などのおそれ
もあるでしょう。
　秘密証書遺言の開封は、封印された自筆証書遺言と同じく、家庭裁判所で行わなけ
ればなりません。勝手に開封すると過料が課せられます。

＜秘密証書遺言作成の手順＞

（１）遺言書作成。自署・押印（代筆も可能）
（２）遺言書を封筒に入れて、遺言書と同じ印鑑で封印
（３）証人二人以上の立ち会いのもと、公証人に遺言書を手渡し、遺言書であるこ
　　　と、筆者の氏名・住所を述べる　（代筆の場合は代筆者の氏名住所）
（４）公証人は年月日および遺言者の申述を封紙に記載し、遺言者・証人とともに
　　　署名押印する
（５）遺言者が保管
（６）家庭裁判所で開封

＝−＝−＝−＝−＝−＝−＝−＝−＝−＝−＝−＝−＝−＝−＝−＝−＝−＝−＝
【ちょっと情報】　
資産承継研究所では、相続税申告サポート業務を行っています。

　＊利用区分図面　＊蔭地図面　＊開発想定図面　を作成します。
--------------------------------------------------------------------------
【（株）資産承継研究所業務内容】
　◇資産承継対策業務（生前対策・納税サポート）
　◇物納条件申告整備業務
　◇資産税申告補助業務
　◇不動産売買仲介業
　◇マンション管理顧問業務
　◇不動産等権利関係調整・清算業務

基本調査・分析までのご相談を承っております。
--------------------------------------------------------------------------
●ご意見、ご感想は　<info@sisan110.jp>　迄お願いします。
＝−＝−＝−＝−＝−＝−＝−＝−＝−＝−＝−＝−＝−＝−＝−＝−＝−＝−＝
資産承継研究所レポートに掲載された記事を許可なく転載する事を禁じます。
　　　　　　　　　　　　　　　　Copyright(c),2003　（株）資産承継研究所
＝−＝−＝−＝−＝−＝−＝−＝−＝−＝−＝−＝−＝−＝−＝−＝−＝−＝−＝